Cuando alguien adquiere un bien inmueble, se subrogan los derechos y obligaciones asociados al mismo, es decir, las posibles deudas que afecten al bien derivadas de diferentes impuestos que, en el caso que nos ocupa, las relativas al pago de las cuotas a la Comunidad de Propietarios.
El Consejo General del Notariado (CGN) y el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España (CGCAFE) han desarrollado conjuntamente un nuevo servicio telemático que permite certificar la existencia o no de deudas con la Comunidad de Propietarios y, en su caso, liquidarlas previamente al otorgamiento de la escritura.
De esta manera, comprador y vendedor obtienen la intervención y garantía del fedatario público como tercero de confianza, que velará por la idoneidad del objeto de transmisión en relación a la deuda con la Comunidad de Propietarios. Todo ello sin necesidad de desplazamientos, gestiones o trámites, y en la propia oficina notarial de forma inmediata y segura, obteniendo el certificado firmado digitalmente.
Este procedimiento es una alternativa rápida y segura, tanto para el adquirente de un inmueble como para la Comunidad de Propietarios.
Para ello se han conectado dos Plataformas Tecnológicas:
- la de los Notarios, desarrollada por el del Consejo General del Notariado (CGN), a través de la empresa informática ANCERT
- la de los Administradores de Fincas, desarrollada por el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE), a través de la empresa informática IDS
Es la forma que el Administrador de Fincas (e indirectamente la comunidad) tiene de conocer el cambio de propietario del inmueble y paralelamente saber quién es el nuevo propietario al que se le tiene que cobrar la cuota de la Comunidad. En definitiva, la comunidad cobra si existe una deuda y conoce a quién debe solicitar el pago de las cuotas.
Tras la puesta en marcha de las Plataformas Tecnológicas de ANCERT y el CGCAFE, ¿en qué ha mejorado la seguridad y garantías para el vendedor del inmueble y, fundamentalmente, para el comprador?
Hasta la puesta en marcha del servicio, el Notariado no disponía de ningún canal telemático seguro conectado con los diferentes Administradores de Fincas Colegiados para tener conocimiento, en un plazo máximo de 3 días laborables, en lugar de los 7 que indica la LPH, del estado de la deuda de los inmuebles que serán escriturados.
La consulta del estado de la deuda de un inmueble con su Comunidad de Propietarios a través de la utilización de este servicio desde cada una de las Notarías, aporta seguridad jurídica al conjunto de actores intervinientes en las operaciones de transmisión de inmuebles.
El comprador obtiene la intervención del fedatario público como tercero de confianza que velará por la idoneidad del objeto de transmisión en relación a la deuda con la comunidad de propietarios. Todo ello sin necesidad de desplazamientos, gestiones, trámites, etc..., y en la propia oficina notarial de forma inmediata y segura, obteniendo el certificado firmado digitalmente.
¿En qué medida se están viendo favorecidas las Comunidades de Propietarios que utilizan este sistema telemático para saber si un vendedor tiene abonadas las cuotas a la comunidad de propietarios?
En el caso que haya algún tipo de deuda con la comunidad, es en el momento que se formaliza en notaría la compraventa cuando el vendedor pueda saldar esa deuda con la comunidad, evitando tener que recurrir a otros procedimientos judiciales en reclamación de la misma y evitando así procesos largos y costosos tanto para la comunidad como para el propio vendedor. Además, garantiza al comprador que la finca se adquiere libre de cargas, incluida la de la comunidad.
A su vez, es la forma que el Administrador de Fincas Colegiado tiene, e indirectamente la comunidad, de conocer el cambio de propietario del inmueble y paralelamente saber quién es el nuevo vecino al que se le tiene que cobrar la cuota de la comunidad. En definitiva, la comunidad cobra si existe una deuda y conoce a quién debe solicitar el pago de las cuotas.
¿Cómo funciona este servicio?
- Servicio de colaboración entre los Administradores de Fincas y el Notariado Español.
- Solicitud / recepción electrónica, desde las Notarías, del certificado del estado de las deudas de un propietario con su comunidad de aquellas fincas, las cuales se procederá a escriturar en documento público de compraventa y que es de obligada aportación por el transmitente, tal y como regula el art. 9.1.e LPH, y que tiene que confeccionar el Administrador de la finca transmitida.
- Envío del certificado firmado electrónicamente por el Administrador. Si se precisa, gestión y envío de la autorización del vendedor para la emisión del certificado nombre del cliente.
- Implantación del servicio a través de IDS, proveedor informático de los Administradores de Fincas y sus Colegios.
Modalidades del servicio
- Sin intervención del Notario:
- El Notario no interviene, solo recibe electrónicamente el certificado.
- El vendedor se dirige directamente al Administrador para solicitar el certificado, quien lo envía electrónicamente al Notario.
- Adicionalmente, el Administrador entrega al vendedor un CSV para descargas posteriores.
- El vendedor, el cual ha ido previamente al Administrador y desconoce el Notario con el que firmará la compraventa, entrega un CSV al Notario para que éste se descargue electrónicamente el certificado.
- Con intervención del Notario:
- El Notario solicita el certificado y el Administrador confecciona el certificado, el cual envía al Notario.
- El Notario, cuando disponga de ella, podrá enviar la autorización de la solicitud firmada por el propietario.
- Envío del certificado firmado electrónicamente por el Administrador.
- Si se precisa, gestión y envío de la autorización del vendedor para la emisión del certificado nombre del cliente.
- Implantación del servicio a través de IDS, proveedor informático de los Administradores y sus Colegios.
¿Cómo deben, los Administradores de Fincas colegiados, solicitar el acceso a las Plataformas para poder gestionar estas certificaciones de deudas de modo telemático?
- El primero de los requisitos que debe cumplir el Administrador es estar colegiado
- El Administrador debe disponer de un ordenador con acceso a internet
- Luego debe registrarse en la web http://www.certificadosdeuda.es/ con su certificado digital, y rellenar el formulario.
- Y por último, debe acceder al portal desarrollado por ANCERT, https://www.ancert.com/portaldeudas/prelogin.do, donde:
- recibirá las solicitudes de certificados de notarios, previo aviso por email y SMS
- podrá realizar envíos de forma proactiva cuando el vendedor se persone en el despacho del Administrador.
¿Contribuye la utilización de estas Plataformas Tecnológicas a facilitar el trabajo profesional de los Administradores de Fincas?
Evidentemente. Todo el flujo puede hacerse de forma telemática desde la recepción de solicitud, emisión y generación del certificado firmado digitalmente hasta la emisión de la propia factura y cobro del mismo.
Este servicio únicamente está disponible para Administradores de Fincas y a su vez, todos están en igualdad de condiciones para emitir dicho certificado tanto en contenido como en coste.
El uso de este sistema no conlleva ninguna inversión económica adicional en el despacho del Administrador.
Esta plataforma de colaboración entre Administradores de Fincas y Notarios es un ejemplo de cómo la colaboración activa mediante el uso de la tecnología digital:
- supone un aumento tanto de la agilidad como de la seguridad jurídica en favor de los ciudadanos, en este caso, los compradores de las viviendas.
- aumenta el número de certificados emitidos al potenciarse la eliminación de la cláusula exoneratoria de presentación del certificado de deuda
- permite cumplir y hacer valer su trabajo por cuanto permite que estos puedan efectuar estas gestiones de forma telemática y, por tato, cobrar por el trabajo realizado
- facilita que cualquier Administrador de Fincas tenga una comunicación telemática directa con cualquiera de los 3.000 notarios de España, independientemente de su ubicación física
- supone una gestión eficiente de tiempo destinado en la emisión de cada certificado
- elimina el tiempo destinado por el vendedor -deudor- por cuanto permite delegar la gestión del pago de la deuda directamente al Administrador de Fincas colegiado al tener acceso directo al notario
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