Se acompaña este magnífico apunte de Borja Mateo (www.borjamateo.com), experto inmobiliario y autor de los libros «La verdad sobre el Mercado inmobiliario español» y «Cómo sobrevivir al crack inmobiliario» (editorial Manuscritos).
En los últimos meses mucho se ha hablado de las consecuencias que tanto el Sareb como bancos y cajas tienen en el mercado inmobiliario. Asimismo, se ha debatido intensamente sobre la relación que ambos tienen en los precios de los pisos que los particulares intentan vender. Arrojemos luz con el fin de que todos podamos tomar las decisiones que más nos convengan.
El fin declarado de bancos/cajas y del Sareb es vender las casas que tienen (750-900 mil entre las de primera y segunda mano y en construcción) al mayor precio posible. De esta forma, limitarían las pérdidas para sus accionistas. Esto repercutiría en unas menores pérdidas para el Estado, puesto que el mismo es garante de facto de los agujeros del conjunto del sistema financiero. Desde este punto de vista, los intereses del propio Estado son los que priman.
Por otro lado, tanto bancos/cajas como Sareb, parten de la gran desventaja de no poder vender por debajo de unos precios determinados. Según vayan creando provisiones para hacer frente a las pérdidas existentes y no reconocidas, bajarán los precios de los pisos. De hacerlo antes, estarían reconociendo que no tienen fondos para hacer frente a los agujeros patrimoniales existentes. De esta manera, se intenta mantener la idea de una solvencia del sistema financiero que es inexistente.
Los particulares, por contra, en gran parte, no se hallan con este problema. Aquellos que adquirieron su vivienda antes de 1999 (el nivel de precios actuales, en términos nominales, están a la altura de los que existían en 1999) no tienen pérdida en caso de vender al haber comprador a un precio más barato que el de 2013.
Pero, ¿cómo consiguen los bancos y el Sareb vender sus viviendas mucho más caras que los particulares? Mediante el control del crédito que ponen a disposición de los vendedores de pisos. Los bancos/cajas financian sus propios pisos al 100% del precio de venta, con un euríbor + 0,5% y hasta 50 años. Por otro lado, están los pisos que ofrecen los particulares. Los bancos sólo financiarán hasta un máximo del 80% del valor de tasación (siendo mucho más restrictivos con estos de lo que lo eran el pasado), con un euríbor + 3% y un máximo de 30 años.
De lo anterior, se deduce que las cuotas hipotecarias resultantes de endeudarse para adquirir un piso de un banco son muy inferiores a las resultantes de la compra de un piso de un particular. Como la gente sigue pensando que puede comprar cualquier bien que le sea financiado, el resultado es que los compradores ven mucho más interesante la compra de vivienda cuando el vendedor es el banco/caja que cuando se trata de particulares. Este es un enorme error y una de las premisas que nos llevaron a la crisis inmobiliaria de 1973-2006. Durante esta crisis, y en el pico de los precios de las casas, el trabajador medio español tuvo que llegar a pagar 15 veces su salario medio, tras impuestos, para comprarse una casa media (incluyendo los impuestos de transacción).
Si el plazo de devolución fuera infinito o los intereses que se exigieran para financiar el préstamo hipotecario fueran de 0%, esto querría decir que el valor objetivo del inmueble sería infinito y, por tanto, que a precio infinito tendrían que venderse las casas. Esa falta de financiación en los pisos que ofrecen los particulares hace que los mismos tengan que vender sus viviendas a 100 euros (hipotéticamente) ya que, a este precio, y sólo a este, dado las condiciones de financiación que los bancos ofrecen para estos pisos, podrán vender sus casas. Por debajo de ese precio, y en las condiciones de financiación de las que disfrutan sus pisos, no podrán venderlos. A la vez, el hecho de que los bancos financien la venta de sus propias casas hace que las mismas alcancen, de media, 155 euros de precio, de nuevo hipotéticamente. Los pisos ofrecidos por la banca son, de media, el 55% más caros que los ofrecidos por los particulares.
Como consecuencia de lo anterior, y al día siguiente de su adquisición, el nuevo propietario de la antigua vivienda del banco ve como su valor baja de 155 euros a 100 euros, o lo que es lo mismo, como se ha desvanecido de golpe y porrazo el 35% del valor de su inversión. Si el propietario tuviera además en cuenta los gastos de transacción del 8% del precio de compra, eso quiere decir que la pérdida patrimonial inmediata es del 40% nada más hacerse con la casa.
Pero, ¿qué pinta el Sareb en todo esta dinámica? Los propietarios del Sareb son los mismos bancos que tienen gran cantidad de pisos en venta. En esta entidad han descargado aquellos bienes más difícilmente vendibles y, de cuya devaluación el Estado es garante mediante deuda pública. El Sareb mantiene los bienes de peor calidad en su balance. A la vez tiene unos precios mucho más altos que los bancos/cajas para bienes comparables. El único objetivo es no hacer la competencia a sus propietarios (los otros bancos/cajas), mientras que los mismos se deshacen de sus viviendas.
Una vez que las viviendas de los bancos hayan sido absorbidas por el mercado, el Sareb sacará a la venta las suyas y el crédito seguirá sin fluir para la venta de viviendas cuyos propietarios son particulares. Mediante esta dinámica se escalona la salida de los inmuebles al mayor precio posible. La gente sigue pensando que “si me lo financian me lo compro”, con lo que queda entrampada con unos bienes mucho más caros que si el mercado funcionara de forma natural, es decir, que si los bancos fueran tan generosos/escasos en la concesión de sus créditos de lo que lo son cuando los pisos pertenecen a bancos/cajas o Sareb.
En cualquier caso, y mediante la manipulación del crédito en el sistema, y gracias a una cultura financiera muy limitada, el que acaba pagando es el ciudadano. Los compradores han de ser capaces de saber si es mejor adquirir vivienda del Sareb, de un banco/caja o de un particular, o bien alquilar y esperar a que los precios continúen bajando. Que cada uno tome su decisión y haga frente a las consecuencias.
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