¿Una actividad prohibida? ¿En qué medida las comunidades de propietarios están obligadas a permitir este tipo de alquiler y cómo pueden resolverse los problemas de convivencia generados por el uso de elementos privativos y comunes?
La Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, para la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 2013, modificó, entre otros, el Art. 5 LAU, al añadir un nuevo apartado, que establecía la exclusión del ámbito de la LAU de los alquileres de viviendas para uso turístico que reunieran las siguientes características:
- El alquiler debe ha de ser total y temporal.
- Las viviendas deben estar amuebladas y equipadas para uso inmediato.
- Debe existir una finalidad lucrativa por parte del arrendador.
- La promoción del alquiler de la vivienda se realiza por los distintos canales de oferta turística.
- El alquiler esté sometido a un régimen sectorial aprobado por las Comunidades Autónomas.
No es solo una cuestión de denominación
¿Es el problema la denominación de vivienda para alquiler turístico o vivienda de temporada? Para muchos autores, no. El problema esencial es el comportamiento en el que incurren determinados inquilinos que afecta tanto a la vivienda particular cómo a los elementos comunes, y que altera la convivencia entre los usuarios. Daniel Loscertales, Director de SEPIN, explica claramente la diferencia entre el “arrendamiento de temporada” y el “arrendamiento turístico o vacacional”: "Lo primero que hay que indicar es que cuando la vivienda no preste los servicios que la normativa de cada Comunidad ha establecido para los apartamentos turísticos, no hay tal arrendamiento "turístico", sino el clásico y normal en el que un propietario arrienda por semanas o quincenas, a personas nacionales o extranjeras, es decir, como ha ocurrido y sigue pasando en la mayoría de los supuestos”.
¿Puede prohibir la comunidad de propietarios la vivienda turística?
El alquiler para uso turístico de una vivienda en régimen de propiedad horizontal, no es una actividad prohibida. Al respecto, el Pleno de la Sala Civil y Penal del TSJ de Cataluña ha dictado una importancia Sentencia. Con fecha 19 de Mayo de 2016, este Tribunal, en su Sentencia 37/2016, desestimó una demanda contra el uso de pisos turísticos en una comunidad de propietarios, anulando una sentencia previa que decía que "era contraria a la convivencia normal". Las razones expuestas por el TSJ de Cataluña fueron las siguientes:
- El uso de la vivienda con fines turísticos no estaba prohibida en los estatutos cuándo se inició la actividad.
- No se podrá ejercer esta actividad si se encuentra limitada por los Estatutos de la comunidad debidamente inscritos.
- No puede concluirse que en abstracto la existencia de viviendas de uso turístico suponga una actividad contraria a la convivencia normal en la comunidad, sino que es necesario que el uso que se hace pueda tildarse de anómalo o antisocial, como consecuencia de una serie de conductas o actuaciones que merezcan la consideración de incívicas.
- El análisis de este tipo de conductas ha de analizarse caso por caso.
Esta Sentencia viene a corroborar que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.
¿Cómo responder ante actuaciones incívicas?
El Artículo 7.2 de la LPH (y el artículo 541.1 del Código Civil Catalán), establecen los supuestos en los que se puede solicitar la cesación de una actividad, y son las consideradas actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas, dañosas o ilícitas. Pero hay que considerar que porque en el título constitutivo se establezca el destino como vivienda, no significa que el propietario no pueda hacer uso de un destino distinto, siempre que no altere la normal convivencia de la finca. Para que en un caso así se pueda denegar el uso de la actividad como turística de una vivienda, ha de probarse que la actividad conlleva algunas de las situaciones enumeradas anteriormente.
Un aspecto muy importante, y que no ha resuelto la Ley de Propiedad Horizontal, es el enriquecimiento injusto para el propietario que ejerce la actividad. Es más coherente la normativa catalana, que permite compensar el desequilibrio contributivo que generan los usos no habitacionales o mixtos mediante la activación del mecanismo previsto en el Artículo 553,54,4 Código Civil Catalán, según el cual, el Título Constitutivo o la Junta, por mayoría, pueden establecer un incremento de la participación en los gastos comunes que corresponde a un elemento privativo concreto, en el caso de uso o disfrute especialmente intensivo de elementos o servicios comunes como consecuencia del ejercicio de actividades empresariales o profesionales en el piso o local.
¿Cuáles son los problemas fundamentales del alquiler turístico o vacacional de viviendas en comunidades de propietarios?
Responsable de Relaciones Públicas y Medios de Comunicación de OCU
Si se quieren evitar problemas, es recomendable alquilar directamente a conocidos sin publicidad en plataformas electrónicas.
El alquiler de apartamentos particulares en la playa, montaña, campo o en ciudades del interior lleva 40 años desarrollándose en nuestro país de un modo satisfactorio. Según una encuesta de OCU en 2015, la satisfacción media de los usuarios es del 79%, y cada año gana adeptos por la flexibilidad que ofrece como solución de alojamiento. El auge, favorecido por la facilidad que aportan las nuevas tecnologías, ha hecho temer al sector empresarial hotelero, que trata de ponerle coto.
Sin embargo, también a veces surgen problemas, incluso posibles estafas, cada vez más frecuentes, en relación a los “arrendamiento turístico o vacacional”, como las que la Policía Nacional ha descubierto en Valencia, Jerez y la Costa Brava. Desde que se ha generalizado el uso de plataformas de alquiler de viviendas para las vacaciones, las reclamaciones y demandas están siendo cada vez más frecuentes y se descubren nuevas fórmulas que los defraudadores utilizan para engañar a los usuarios. Es necesario que las plataformas dedicadas a la publicación e intermediación de alquileres vacacionales se impliquen en este problema y actúen de forma responsable y activa, advirtiendo a los usuarios claramente en sus webs de estos peligros y tomando medidas de control efectivas para evitar que los estafadores se alojen en ellas.
En relación a las comunidades autonónomas, se recomienda, en caso de querer poner en alquiler su vivienda en vacaciones, informarse de la regulación autonómica y comprobar que no está prohibido por la comunidad de propietarios. De igual manera, si se quieren evitar problemas, es recomendable alquilar directamente a conocidos sin publicidad en plataformas electrónicas.
¿Tienen garantizados sus derechos las personas que alquilan viviendas particulares para el alquiler vacacional?
Existe cobertura legal. La reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 2013 desgajó a este tipo de alquileres del régimen común, allí donde existiera normativa autonómica específica. El “arrendamiento turístico o vacacional” está regulado en la mayoría de las comunidades autónomas. Lo que tienen en común estas regulaciones es considerar que estos alquileres entran en la esfera del turismo, y se asimilan en cierto modo a otras modalidades de alojamiento vacacional extra-hotelero, normalmente ejercidas por empresas o empresarios. Las comunidades que lo regulan exigen la presentación por el propietario de una declaración responsable ante el servicio provincial de Turismo o ante el Ayuntamiento. Allí se identifica la vivienda y el titular, y se afirma contar con la licencia de primera ocupación o la cédula de habitabilidad, así como con el resto de requisitos que en cada comunidad son exigidos. Después, el departamento de Turismo inscribe la vivienda en un Registro, y le asigna un número que usted debe indicar en los anuncios que haga de su vivienda.
En las comunidades de propietarios dónde se alquilan estas viviendas turísticas surgen, muchas veces, problemas de convivencia. ¿Cómo pueden solucionarse los conflictos?
El “arrendamiento turístico o vacacional” no es posible en aquellas comunidades de propietarios donde esté expresamente prohibido en sus estatutos. Los detractores de esta modalidad argumentan que es fuente de conflicto permanente con el resto de vecinos. Sin embargo, salvo en zonas puntuales que puedan estar turísticamente saturadas y que puedan requerir alguna medida específica, el trasiego de visitantes no debería conllevar más inconvenientes de los que pueda suponer una familia de muchos miembros o la consulta o despacho de un profesional. La Sentencia 37/2016 del Pleno de la Sala Civil y Penal del TSJ de Cataluña de19 de Mayo de 2016 ha recordado que el arrendamiento turístico o vacacional” no es en sí mismo una actividad molesta. Y la LPH ya prevé medidas para reaccionar ante posibles actividades molestas, como la acción de cesación.
¿En qué debería reformarse la Ley para garantizar los derechos de inquilinos, propietarios y comunidades de propietarios?
No tiene sentido exigir a los particulares los mismos requisitos y formalidades que se piden para reglamentar una actividad profesional. En la mayoría de las normativas autonómicas se prohíbe el alquiler por habitaciones, pero algunos reglamentos están siendo objeto de impugnación en los tribunales por contravenir la libre competencia.
El “arrendamiento turístico o vacacional” no es posible allí donde exista una prohibición urbanística.
- El TS de Justicia de Madrid anuló el 30/5/2016 la limitación del Decreto madrileño que imponía una duración mínima de cinco noches para estos alquileres.
- El TS de Justicia de Canarias ha anulado (21/3/2017) la prohibición en Canarias de alquilar en edificios situados en suelos turísticos o en urbanizaciones mixtas residenciales y turísticas, lo que excluía de facto a la mayoría de propietarios.
- Galicia ha regulado que el alquiler de habitaciones no está afectado por la regulación de las viviendas vacacionales.
- La normativa catalana y cántabra no regula el “arrendamiento turístico o vacacional”. Barcelona mantiene congelada la concesión de nuevas autorizaciones: si no tiene licencia, no puede alquilar.
- Andalucía y País Vasco contemplan tanto el “arrendamiento turístico o vacacional” como el alquiler de habitación siempre que en la casa habite el mismo propietario.
- Por otro lado, tanto en Asturias como en Baleares está prohibido el “arrendamiento turístico o vacacional” de pisos en bloques de edificios.
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